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Análisis de inversión en preconstrucción

Elija el proyecto, escriba el precio y la renta esperada. En segundos tiene el efectivo que necesita su cliente, la valorización hasta la entrega, el ingreso por renta y la proyección a 10 años, listo para compartir.

Cómo funciona

  1. 1Elija el proyecto de preconstrucción (o "Otro proyecto" si no está en la lista). El plan de depósitos, la entrega, las reglas de renta y el HOA se cargan solos.
  2. 2Escriba el precio de la unidad y la renta esperada: por noche si el edificio permite Airbnb, o mensual.
  3. 3Reciba el efectivo que necesita su cliente, la valorización hasta la entrega en 3 escenarios, la renta neta, la ocupación mínima para cubrir gastos y la proyección a 10 años con su TIR. Compártalo por enlace o descárguelo en PDF.
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Comienza con el precio desde ($550,000) + 10%. Puede cambiarlo por el precio de la unidad.

Renta esperada

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En Miami, un Airbnb se ocupa en promedio 61% de las noches y cobra unos $263 la noche (AirDNA, 12 meses a agosto de 2026).

Ajustes (supuestos)
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Estimado: $690 al mes (HOA del desarrollador: $1.5 por pie²). Si conoce el monto real, por favor escríbalo.

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Análisis de inversión · 24 de octubre de 2026

14 ROC

$605,000

Proyección hipotética. Elaborada con supuestos de mercado; no garantiza valorización, ocupación ni ingresos. Véase el aviso legal completo al final del informe.

Efectivo que necesita

Al firmar el contrato (20%)
$121,000
Total durante la obra (40%)
$242,000
Gastos de cierre aprox. (3%)
$18,150
Al cierre, Principios de 2028 (estimado)
$363,000

El pago al cierre se hace en efectivo o con un préstamo.

Valorización hasta la entrega (unos 16 meses)

Conservador · 1%/año

+$8,080

3% sobre lo invertido

Base · 3.1%/año

+$25,135

10% sobre lo invertido

Optimista · 5.8%/año

+$47,233

20% sobre lo invertido

Ganancia sobre los $242,000 que pone durante la obra, si vende al valor estimado a la entrega. Antes de comisiones, impuestos y gastos de venta.

Condominios en Miami (Zillow, a agosto de 2026): 3.1% al año en 10 años (base), 1% en 20 años desde el pico de 2006 (conservador) y 5.8% en 15 años desde el fondo de 2011 (optimista). Últimos 12 meses: −2.1%.

¿Quién maneja el Airbnb?

El dueño publica y atiende a los huéspedes: no paga administración. Airbnb igual cobra su comisión de 15.5%.

Forma de compra

Renta por Airbnb

Escriba la tarifa por noche para ver el ingreso.

Aviso legal. El presente informe constituye una proyección hipotética con fines exclusivamente informativos y educativos. No constituye una oferta ni una promesa o garantía de valorización, ocupación, ingresos o rentabilidad. Se elabora a partir de los datos introducidos por el usuario de la herramienta y de supuestos de base obtenidos de promedios de mercado publicados por terceros, que pueden no ser aplicables a esta unidad; los resultados reales diferirán y podrán ser inferiores o negativos. El valor de un inmueble puede disminuir, las obras pueden sufrir retrasos y la totalidad o parte de los depósitos puede quedar en riesgo. Los ingresos por alquiler dependen de las normas del edificio y de la asociación, de los permisos y licencias municipales, del condado y del estado, y de impuestos susceptibles de modificación. No incluye financiamiento, impuestos sobre la renta o la ganancia, ni retenciones aplicables a compradores extranjeros (como FIRPTA). No constituye asesoría legal, fiscal, financiera ni de inversión; antes de adoptar cualquier decisión, el usuario deberá consultar con un abogado, un contador y un asesor financiero debidamente habilitados. Los precios, los planes de depósito y las fechas son fijados por el desarrollador y están sujetos a modificación sin previo aviso; deberán verificarse siempre los documentos oficiales. La herramienta se ofrece "tal cual"; Abelardo Libera y eXp Realty no asumen responsabilidad alguna por las decisiones adoptadas con base en ella. El usuario es responsable de los datos que introduce y de la forma en que presenta estos resultados.

Supuestos usados en este informe: valorización 1%, 3.1% y 5.8% al año; gastos de cierre 3%; impuesto a la propiedad 1.5% del precio al año; seguro $2,500 al año; HOA $690 al mes; ocupación 61%, comisión de Airbnb 15.5%, empresa administradora 25%, luz e internet $200 al mes; mantenimiento 5% del ingreso.

De dónde salen los supuestos de base (septiembre y octubre de 2026)

  • Valorización: índice de valor de condominios de Zillow (ZHVI) de la ciudad del proyecto, a agosto de 2026; fuera de las ciudades con dato propio, el del área Miami-Fort Lauderdale. Base: promedio anual de 10 años; conservador: 20 años (desde el pico de 2006); optimista: 15 años (desde el fondo de 2011). En los últimos 12 meses los condominios de la mayoría de las zonas bajaron (Miami −2.1%, Aventura −5.5%); Miami Realtors: mediana de condos de Miami-Dade −0.5% en agosto de 2026.
  • Renta mensual +3% al año: el índice de rentas de Zillow (ZORI) para el área de Miami subió 1.6% en los últimos 12 meses y 5% al año en 5 años. Tarifa de Airbnb +2% al año (meta de inflación de la Reserva Federal); en Miami la tarifa promedio bajó 6.3% en los últimos 12 meses (AirDNA).
  • Gastos +4% al año: un poco más que la inflación normal (cerca de 3%), porque en Florida el HOA y los seguros suben más. Entre 2020 y 2025 el HOA en Miami-Dade subió 59% en 5 años y los seguros 49.5%, por la ley de reservas de condominios que salió después de Surfside; un edificio nuevo comienza con sus reservas completas.
  • Tasa del préstamo (octubre de 2026): el análisis parte de 8.6%, el punto medio de los préstamos de inversión para extranjeros (préstamos DSCR, 7.75% a 9.5%); para quien vive en EE.UU., 7.6% (préstamo convencional de inversión, 7.25% a 8%, entre 0.5% y 0.875% más que el promedio de Freddie Mac para vivienda propia, 7.28% el 1 de octubre). Se revisa cada mes.
  • Costo de venta 8%: comisiones de 5% a 6%, estampillas de la escritura 0.7% y seguro de título y cierre; en Florida el vendedor paga en total cerca de 8% a 9.5%.
  • Ocupación y tarifa por noche de Airbnb por zona: AirDNA, 12 meses a agosto de 2026: Miami 61% y $263, Miami Beach 59% y $325, Hollywood 59% y $234; en otras zonas, el promedio (60% y $274). Se revisa cada mes. Otras fuentes (AirROI, Rabbu) dan ocupaciones más bajas.
  • Comisión de Airbnb: desde 2026 cobra 15.5% al anfitrión (tarifa única, reemplazó al 3%).
  • Administración: Airbnb con servicio completo 20% a 30% del ingreso en el sur de Florida (promedio cerca de 25%); renta tradicional 8% a 12%, con 5% a 7% del año vacía.
  • Impuesto a la propiedad: para inversionistas (sin homestead) en Miami-Dade la tasa ronda 1.75% del valor tasado, y el condado tasa cerca del 85% del precio de compra (la ley de Florida resta 15% por costos de venta); se usa 1.5% del precio.
  • Seguro del apartamento (HO-6): promedio de Miami-Dade cerca de $2,500 al año.
  • Gastos de cierre en preconstrucción: 2.5% a 3.5% del precio (cargo del desarrollador, estampillas, seguro de título y capital de trabajo); se usa 3%.
  • HOA en edificios nuevos: $0.75 a $1.50 por pie² al mes; los proyectos del sitio que lo informan van de $1.60 a $1.88. Si el proyecto no lo informa se usa $1.25.
  • Servicios de un Airbnb (luz e internet): $150 a $250 al mes; se usa $200. La limpieza la paga el huésped.

Herramienta gratuita de abelardolibera.com.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta?
Nada. Es gratis y no pide registrarse.
¿De dónde salen los supuestos?
De fuentes públicas del mercado del sur de Florida (AirDNA, Zillow, Miami Realtors, guías de gastos de cierre, seguros y administración). Las fuentes aparecen en el informe y todos los supuestos se pueden cambiar en "Ajustes".
¿Por qué el Airbnb deja menos de lo que se espera?
Porque desde 2026 Airbnb cobra 15.5% al anfitrión y además se pagan HOA, impuestos, seguro, servicios y mantenimiento; si una empresa administradora lo maneja, cobra otro 20% a 30%. La herramienta muestra cada gasto para que su cliente vea el número real.
¿Respeta las reglas de cada edificio?
Sí. Si el edificio no permite rentas cortas, la opción de Airbnb aparece bloqueada y el cálculo se hace con renta mensual.
¿Es una garantía de resultados?
No. Es una proyección hipotética con supuestos de mercado; el informe incluye el aviso legal completo. Verifique siempre los documentos oficiales del desarrollador.